Как в квадо добавить вторую квартиру

Добрый день. Ситуация следующая. Есть квартира, которая находится в собственности. Собственник — папа. Сейчас есть необходимость в добавлении второго собственника. Вторым собственником нужно сделать дочку. Вопрос, куда нужно обращаться с этим вопросом? Какие документы необходимы? И еще такой момент, имеют ли право претендовать на данную квартиру другие члены семьи? Т.е есть также и вторая квартира, у которой остальные 2 члена семьи являются собственниками в равных долях. Один из них говорит о том, что также имеет право претендовать и на эту квартиру.

Ответы юристов ( 1 )

Добрый день, долю в квартире вы хотите по договору купли-продажи или дарению? Претендовать на получение доли? (только по наследованию, но при условии что они являются наследниками)

Добрый день, Юлия. Скорее подходит второй вариант — дарение. Чтобы квартира была в равных долях, как у папы, так и у меня. А по поводу остальных 2-х членов семьи, просто сестра говорит, что в случае чего, имеет право тоже на долю квартиры. Хотя она уже является собственником равной доли другой квартиры.

Оформляйте договор дарения. Право на долю она имеет только в случае наследования.

Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

1. место для сна и отдыха;
2. ванная;
3. кухня;
4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
5. практичный, но недорогой ремонт.

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

1. Покупка квартиры на 1-м этаже. Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
2. Размещение второго санузла в коридоре. В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 80 0 С. Если же температура стоков не будет превышать 40 0 С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м 2 .

Правильное размещение кухни

Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м 2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат:

1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

Стоимость недвижимости	1 500 000 рублей
Первоначальный взнос	150 000 рублей
Сумма кредитных средств	1 350 000 рублей
Процентная ставка	11% годовых
Срок кредитования	10 лет
Сумма ежемесячного платежа	18 600 рублей
Размер переплаты	880 000 рублей

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

2-комнатная квартира	Две 1-комнатные квартиры
Ежемесячная стоимость аренды	14 000 рублей	10 000 * 2 = 20 000 рублей
Доход с учетом платы по ипотеке	— 4 600 рублей	1 400 рублей
Годовой доход	14 000 * 12 = 168 000 рублей	20 000 * 12 = 240 000 рублей
Сумма затрат	2 580 000 рублей	2 730 000 рублей
Срок окупаемости с учетом ипотеки	2 580 000 / 168 000 = 15, 4 лет	2 730 000 / 240 000 = 11,4 лет
Срок окупаемости при покупке квартиры на собственные средства	1 700 000 / 168 000 = 10,1	1 850 000 / 240 000 = 7,7 лет

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

В заключение несколько интересных видео

Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

Можно ли разделить квартиру на две отдельных

Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

• супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
• родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
• ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
• жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

Квартиры, ранее объединенные в одну

С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
5. Получить Акт проверки выполненных работ.
6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

Одна большая квартира

Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

• перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
• объединение или разделение квартир;
• обустройство санузлов, кухонь;
• увеличение жилых помещений за счет подсобных;
• монтаж перегородок;
• некоторые другие действия.

При разделе квартиры необходимо будет:

1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

Алгоритм разделения квартиры

Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

1. Проектирование.
2. Согласование в местных муниципальных организациях.
3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

Проектирование

Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
2. При наличии – все выявленные дефекты.
3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

1. Общие сведения о жилом помещении.
2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
3. План первичного жилого помещения до начала работ.
4. План вторичных квартир после завершения разделения.
5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
7. Приложения.

Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

Согласование

Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

Этапы

Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

• составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
• сбор документов, необходимых для получения разрешения;
• посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
• после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
• проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
• ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

Документы

Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

• заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• проект перепланировки;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
• ксерокопия паспорта заявителя;
• техпаспорт на квартиру;
• согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
• при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
• разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
• разрешение электриков на установку новых приборов учета;
• если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

• личные данные собственников квартиры;
• форма собственности объекта;
• описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
• подпись всех собственников жилого помещения.

Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

• дата приема заявления и прилагаемых документов;
• порядковый номер по книге регистрации;
• номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
• отметка о том, что заявление принято;
• должность и подпись ответственного лица.

Образец заявления на перепланировку квартиры

Сроки

Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

• не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
• документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
• проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Проверка выполненных работ

После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

В ходе приемки перепланировки он проверяет:

• насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
• доступны ли все инженерные коммуникации;
• насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

• отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
• определяет их состояние;
• производит необходимые замеры;
• отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
• измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

• собственник помещения;
• представитель муниципалитета, проводивший приемку;
• представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

Стоимость

Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

• место расположения квартиры;
• площадь помещений;
• статус здания;
• объем проводимых работ.

Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область