ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

Д. И. Мейер, характеризуя предмет гражданско-право­вого договора, предъявлял к нему следующие требования: «Предмет сделки должен иметь юридическое значение и пред­ставлять собой некий имущественный интерес в плане юриди­ческого отношения человека к материальному миру, должен быть оборотоспособен, не противен законам и нравственности и должен допускать физическую возможность совершения действия». Рассмотрение вопроса о предмете гражданско- правового договора означает, фактически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме соответствующего объекта гражданских прав, составляющего предмет сделки. Как указывал В. И. Сенчищев, «важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение (действие, деяние), но то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях». Таким образом, выделение в классификации объектов гражданских прав жилых объектов недвижимости имеет смысл лишь в том случае, когда имеются значимые с позиции правового режима особенности. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, с точки зрения возможности ее участия в экономическом обороте в качестве объекта правовых отношений, выступающего предметом гражданско-правового договора. Это требует четкости в определении того, что является предметом договора купли-продажи жилого объекта недвижимости. Разделяя точку зрения ученого-юриста В. В. Витрянского, согласно которой предметом всякого вида договора купли-продажи являются два вида объектов:

действия по передачи товара и сам товар, следует утверждать, что предмет договора купли-продажи жилого объекта недвижимости составляют, прежде всего, по действующему законодательству жилые помещения (жилой дом и часть жилого дома, квартира и часть квартиры, комната), а также действия по их передаче.

Жилые помещения как объекты права собственности и, одновременно, как объекты договоров купли-продажи имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен Гражданским кодексом России, согласно ст. 288 жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление права собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена также нормами жилищного законодательства.

Жилищным кодексом России решен вопрос об отнесении жилого помещения к недвижимому имуществу. Статья 15 Жилищного кодекса России не только впервые законодательно закрепила определение жилого помещения как изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания граждан (отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), но и установила, что оно является недвижимым имуществом. При этом следует отметить, что нормы ст. 130 Гражданского кодекса России на сегодняшний день не содержат упоминания о жилых объектах недвижимости и, по мнению автора, нуждаются в доработке с учетом того, что жилые помещения – это наиболее распространенный объект гражданского оборота, который необходимо включить в содержание основного кодифицированного нормативного акта, регулирующего гражданские правоотношения в Российской Федерации.

В ст. 558 Гражданского кодекса России содержится упоминание о части жилого дома и части квартиры как самостоятельных объектах гражданского оборота, но не содержатся их определения и признаки, позволяющие их выделять в качестве самостоятельных объектов недвижимости, что является недоработкой законодателя. Принятый Жилищный кодекс России не ликвидировал данный пробел действующего законодательства. Более того, законодатель в п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса России выделил в качестве самостоятельного объекта комнату, которой признается часть жилого дома или часть квартиры.

В связи с изложенным необходимо законодательно закрепить определение такой разновидности жилых помещений, как «часть жилого дома» или «часть квартиры» во избежание неоднозначного толкования указанного понятия в процессе правоприменительной деятельности с учетом признаков индивидуальности и обособленности этих объектов недвижимости как совокупности нескольких жилых помещений (комнат), а также помещений вспомогательного пользования.

Достаточно дискуссионной в жилищной сфере до введения в действие Жилищного кодекса России являлась тема о жилом помещении в виде комнаты, выступающей объектом гражданских прав. Рассматривая факт признания законодателем комнаты самостоятельным жилым объектом недвижимости, следует согласиться с П. В. Крашенинниковым, который пишет: «Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно­бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – пользователями других жилых помещений».

Статьей 16 Жилищного кодекса России комната призна­на самостоятельным объектом права собственности и, соответ­ственно, также может выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских и жилищных прав только в том случае, если ее используют в качестве места для непосредственного проживания граждан. Хотя данная статья не содержит упоми­нания о свойстве данного вида жилого помещения, но в ст. 15 Жилищного кодекса России четко определены признаки, по­зволяющие отнести указанные объекты недвижимости к жи­лым помещениям. По мнению автора, определение комнаты как объекта гражданских прав должно быть более конкретным и содержать специфические свойства данного вида жилого по­мещения, позволяющие определить обособленность и инди­видуальность указанного объекта недвижимости, а также от­личить его от других жилых объектов недвижимости. Таким образом, автор полагает целесообразным предложить следу­ющее определение в ст. 16 Жилищного кодекса России: «Ком­натой признается обособленное помещение, изолированное от иных помещений, обеспечивающее возможность доступа к помещениям общего пользования, предназначенное для использования в качестве места непосредственного прожива­ния граждан и пригодного для их постоянного проживания». Также автор считает, что часть жилого дома или квартиры, выделяемые в гражданском законодательстве как разновидно­сти жилого помещения и выступающие как самостоятельные объекты гражданских прав, следует понимать как две и более комнаты с характерными признаками жилого помещения. Доводом к сказанному будет то, что предметом (объектом ма­териального мира) договора купли-продажи жилого объекта недвижимости сторонами определяется конкретный объект жилой недвижимости, называемый комнатой или частью жи­лого дома (квартиры).

Исходя из определения жилого помещения, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса России и п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса России жи­лое помещение предназначено для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь постоянный или временный характер. Главным является то, что жилое помещение должно быть определенным образом благоустроено, отвечать установленным санитарным и техни­ческим правилам и нормам. В связи с этим жилые помещения отличны от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике имеют место случаи, когда дачные и садовые строения отвечают всем требовани­ям, чтобы считаться пригодными для проживания граждан. Действующий Жилищный кодекс России предусматривает возможность перевода нежилых помещений в жилые. Нор­мативные требования, предъявляемые к жилому помещению, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жило­го помещения следует обратиться к теме о пределах и огра­ничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П. В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления пра­ва устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными установле­ниями. Ввиду целевого назначения жилого объекта недвижи­мости законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств и обязывает собственника не нарушать права и законные интересы других лиц (соседей) – ст. 17 Жилищного кодекса России. Граждан­ский кодекс России – ст. 293 устанавливает ответственность за нарушение перечисленных норм. Интересны и нормы, указан­ные в п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса России, предусматривающие возможность использования жилого помещения по дополнительному назначению – с целью получения доходов от профессиональной или индивидуальной предприниматель­ской деятельности. Теперь собственник жилого помещения, а также иные законно проживающие в нем граждане вправе использовать жилое помещение для осуществления профес­сиональной или индивидуальной предпринимательской дея­тельности.

Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 6 (85) 2015